买房注意事项

查找楼盘可以分为以下几种方式
(1)网络搜索,进入房网新房信息栏目
(2)报纸广告,目前发行的各类报纸都有房地产专刊,其中会刊登楼盘信息。
(3)电视及电台广告。
(4)户外及车载广告。
价格水平
要了解楼盘的价格,先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一般 商品,除经济适用房由政府限价外,其它均由开发商自主定价。开发商对楼盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼 盘量化定价法。从以上方式可以看出,在开发商的定价策略中,成本构成只是基础,利润获取的最大化才是重因。因此,购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著 楼盘的实际成本,而是应从价格中看清楼盘的价值,以选择符合自己要求的房屋。具体而言要通过以下步骤:1、 读懂楼盘的价格
(1)了解整体及区域价格水平
了解整体及区域价格水平,将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。这种判断虽然宏观,却是不可缺少的感性认识。要完 成这样普遍性的摸底最便捷的方式是参阅江房网一周走势栏目该栏目选用数据为南昌市房产信息网公开发布的数据,每周发布全市及各区域价格及销量,助于买房新 手迅速适应楼市环境。

(2)了解价格名词
不同的价格名词代表了不同的含义,在房产市场中,比较通用的价格名词如下:

起价
起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格,通常情况下,如果是多层住宅而且不带花园,一楼或顶楼的价格最低,也就是起价,如果一楼带花园,顶楼的价格就 是起价。如果是小高层及高层住宅,一楼的价格最低,也就是起价。所以,当购房者打算购买房屋的时候,不要单纯考虑价格,因为越便宜的房屋,居住越不理想。

均价
均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数,所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价,好的房屋需要在此基础上进行加价,有瑕疵的房屋比这个价格要低。

最高价
最高价是指房产商所销售房屋价格中的最高价格。以南昌市为例,通常楼层适中、朝南,有良好景观的房屋价格最高。

销售均价
销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说,销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在南昌市的实际销售情况中,销售均价往往是楼盘的营销性价格。即是说,它不一定是两者的比值,而是代表楼盘销售策略的价格。

成交均价
成交均价是指楼盘的实际成交价格,由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

 

2、 了解楼盘的价格
了解楼盘价格的渠道有多种,初步可以分为以下几类:
(1)网络搜索,进入房网新房信息栏目
(2)报纸广告,目前发行的各类报纸大都有房地产专刊,其中会刊登楼盘的价格。
(3)电视及电台广告,电视台和电台开辟了房产报道栏目,其中会有楼盘价格公布。
(4)户外及车载广告,部分户外及车载广告会标明楼盘的价格。

以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道,但要真正理解楼盘价格所代表的涵义还需要经验判断及专家的建议。楼盘的价格是不断变化中的,消费者所了解的价格只 是该楼盘当时的价格,不等于过去的价格,也不等于将来的价格。楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定,随时可能根据销售情况和市场变化做出调整。因此, 了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格购入物业,因楼盘不同差别较大。消费者可进入谈房论市论坛与专业人士交流.

3、 比较楼盘的价格
通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。下一步就是如何面对及比较楼盘的价格了。判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求,在当前的房产形势下, 基本上不取决于成本,而是楼盘的价值。所谓楼盘的价值,包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括 楼盘的附加值,主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。
楼盘综合价值的不同会导致相同(类似)地段的物业在价格上出现较大的差别。在这种情况下,就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值,从而选择合乎自己需求价格的楼盘。

交通状况
交通状况可分为小区外交通状况和小区外交通状况:1、小区外交通状况
了解小区外交通状况主要考虑的是出行是否方便,它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否受到单双号的限制等。

可以就以下8个问题进行考察:
1、公交车到小区吗?
2、公交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的?
3、路途堵车吗?
4、从住宅到公交车站的距离是多少?
5、夫妻上下班,孩子上学有没有直达车到门口,转车方便吗?
6、“打的”乘车方便吗?
7、小区到中心区有没有直达公交车?
8、一旦发生应急情况,出行方便吗,能应急吗?

2、小区内规划情况
南昌市很多小区属于大型社区,如果小区内的交通不畅,或者车辆进出量较大,都会影响居住环境。当房屋是期房时,我们可以通过小区规划图及售楼员的讲解了解 小区的交通规划。目前,南昌市许多开发商提出了“人车分流”的概念,就是汽车在小区外直接进入小区的地下车库,小区内没有汽车的干扰,所以环境质量较高。 但是,还是有很多建筑小区都没有采取“人车分流”,因此,在准备购买房子的时候,还需要考虑一下小区内的停车位是否够用、费用多少、是否靠近山墙、小区内 的道路是否通畅等等。

配套情况
配套设施的齐备程度是决定入住后生活方便及舒适与否的重要因素。特别是对近郊区和新住宅区应全面了解。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。
1、小区周边配套情况
小区周边配套通常指的是学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。这些配套的完善程度将直接影响业主未来的生活质量,是决定住宅档次和品位的重要因素,也是衡量住宅性价比的一个重要指标。
在考察小区周边配套时应注意以下问题:
(1)主要考察重点配套
随着经济的快速发展,服务性行业及机构层出不穷,配套设施所包含的内容越来越多,但日常生活中每天必不可少的项目只是一部分,因此,要重点考察购物、教育、医疗、停车和交通方便,对日常生活便不构成大的影响。
(2)考察自身最需要的配套
每个家庭的人员构成和生活方式不同,选择配套设施也将各有偏重。在购房时,每一位购房者都应根据自己的具体情况来考察小区周边配套。如有孩子的家庭可考察 周边有无幼儿园、中小学校;有老人的家庭可重点考察周边的老年设施和医疗设施;只要自己最需要的设施优良,对你而言,该小区就是配套良好的社区。
(3)区域规划
区域规划即政府对区域的定位或称建设目标。了解区域规划就了解了区域未来的发展价值。如政府对后湖的定位是后湖新城,对南湖的规划是南湖新城。要了解自己 预购房屋的区域规划,一方面可通过百度或谷歌搜索区域名称+规划二字;另一方面也可查阅数字——规划国土再线网站:
另一方面还需注意的是:一套房屋的使用年限会十分长久。在实际购房中,我们往往会面临以下问题,一是各种配套都符合我们要求的房屋价格可能会相当昂贵。二 是现在购买的房屋将来会不会因为周边再建的配套设施升值或贬值。以上两者都需要我们认真考察小区周边配套设施的未来规划情况。对于第一条来说,在满足基本 生活配套的前提下,如果市政规划未来一段时间内有新建配套设施的小区是可以考虑的。对于第二条而言,如果市政规划中将有配套建设的利好消息 ,则房价有望升值;而如果市政规划中有不好的设施(如将建火葬场、垃圾站、变电站等)可能将会使楼盘贬值,而将来转手也有一定难度。
(4)小区周边居住人群情况。
古人云:择邻而居。周边的居住人群往往会影响到实际入住后的安全问题。如有的小区虽然位于中心地段,但旁边就是“城中村”,外来流动人口复杂,居住的安全就值得考虑。2、小区内部配套情况
随着房地产建设水平越来越高,小区的内部配套也越来越受到人们的关注。在考察小区内配套时需要注意以下方面:
1、基本配套设施必须齐全
基本配套设施主要指的是水、电、燃气、煤气、宽带等设施。如果您在南昌市中心城区购房,基本上不会存在此类问题。但如果在近郊区和新住宅区购房,则必须向开发商询问清楚。最好是到小区周边对居民进行访问,或直接致南昌市水电公司进行咨询。
2、注意配套的便利性
根据实际情况,小区所处的区域和规模大小往往决定了小区内配套的完备程度和侧重方面。一般而言中心城区的独栋住宅中的配套主要以餐厅、便利店为主,含多栋住宅的小区主要以会所、室外游乐场、康体等娱乐设施为主。中心城区的小区内配套门类基本在5类以下。而近郊区的大型社区内部的小区内配套则相对完善并门类繁多,这是由于小区外部配套不完善所导致的。在这样的小区内,不仅兴建有医院、学校、银行、超市等设施,还有游泳 池、网球场等娱乐体育设施,很多小区还兴建了步行街。
但不论您所选择的小区位于哪种区域,小区内配套重要考察方面仍是配套是否能满足日常生活的便利性,菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。
3、注重配套的舒适性和实用性
当然,对于现代住宅而言,小区内部的配套不仅为满足生活需要,还要追求更高层次的物质和精神需要。但在这方面配套的选择上也需要注重配套的舒适性和实用性 相结合的原则。追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区,因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的,而 且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低,或只在某一个阶段使用,但这些设施的费用却需要广大业主来分担。如某小区配备了“星级”娱乐城、图书教育中 心、高档饭店和贵族学校等,这些设施对大多数业主而言并无真正的意义,只是开发商提升产品品质和形象的手段而已。另外,小区配套设施并非越多越好,当小区 周边的生活服务设施较完善时,是允许小区减少配套设施的数量和种类的.
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